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《滨州市物业管理条例（征求意见稿）》起草说明
《滨州市物业管理条例（征求意见稿）》（以下简称《条例（征求意见稿）》）主要依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律法规以及最高人民法院关于物业管理方面的司法解释、住建部规章制定，借鉴了日照、菏泽、淄博、西安、太原、南京、温州、秦皇岛等城市的相关立法经验，同时立足滨州实际，坚持问题导向，着重解决实际问题。分为总则、业主大会业主委员会与物业管理委员会、新建物业与前期物业管理、物业服务、物业的使用与维护、旧住宅物业管理、监督管理、法律责任等八章，共八十一条。主要内容包括：
一、关于业主委员会的组建与运行
一是明确建设单位职责。对符合召开首次业主大会会议条件的小区，建设单位应当在达到规定条件十五日内向街道办事处、乡（镇）人民政府提供业主入住资料。二是明确街道办事处、乡（镇）人民政府的职责。负责组建业主大会，成立筹备组，承担筹备召开经费。三是简化条件。十人以上的业主联名，可以向街道办事处、乡（镇）人民政府提出召开首次业主大会的申请。四是采取临时措施。针对具备业主大会成立条件但未成立、或者成立后不能实际履行职责的情况，规定街道办事处、乡镇人民政府可以成立物业管理委员会，代行业主委员会职责，保证小区物业有机构管理。五是城中村物业管理机构作出规定。对物业管理区域内业主三分之二以上为村（居）委会的村（居）民的，经三分之二以上业主同意，可以由村（居）民会议行使业主大会职责，村（居）民委员会行使业主委员会职责。
二、关于物业服务用房及公共配套设施建设
一是县级城乡规划、建设行政主管部门在建设工程规划审批和设计审查时，应当确定物业管理区域内物业服务用房和各类配套建筑与设施设备、专业经营设施、绿化、道路、车库、车位等的配置及建设标准，并征询物业主管部门、专业经营单位的意见。二是建设单位应当严格按照城乡规划、建设行政主管部门批准的规划审批文件和设计审查文件进行建设。三是建设单位在申领商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将与物业服务企业签订的物业服务合同、业主临时管理规约、物业管理区域内的物业服务用房面积、位置及配套建筑和公共设施设备的清单等资料报物业主管部门备案。四是建设单位对物业管理区域内的物业服务用房等配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。五是建设单位应当与物业服务企业办理物业查验，并接受物业业主管部门的监督。
三、关于新建住宅小区专业经营设施建设
新建住宅小区内供水、供电、供气、供热等分户计量装置（含计量装置）或者入户端口以外的各类专业经营设施设备，由专业经营单位负责投资建设，产权归其所有，由其承担维护和管理责任。对专业经营单位作出规定，一是各类专业经营设施设备应当与主体工程同步规划设计、同步施工、同步交付使用。二是各专业经营单位应当与开发建设单位签订专业经营设施设备配套建设合同，明确建设范围及内容、容量配置及建设标准、建设期限、施工进度、竣工验收及备案、交付、配套费金额及缴纳时间、相互配合等权利义务、违约责任等内容。三是专业经营单位应当于配套建设合同签订之日起十日内报行业主管部门和房地产开发主管部门备案，纳入开发合同管理。同时规定，住宅小区内用于分户计量装置（含计量装置）或者入户端口以外的专业经营设施设备建设资金分类并入供水、供电、供气、供热等专项城市基础设施配套费，由开发建设单位向财政部门缴纳；财政部门定期拨付专业经营单位。
四、关于旧住宅区专业经营设施改造与移交
一是明确各级政府职责。市、县（市、区）人民政府应当制订老旧住宅区整治改造实施方案，明确整治改造的原则、范围、内容、目标任务、实施步骤，建立健全市级统筹、县级组织、乡级实施、财政奖补的工作机制，对整治改造工作负总责。二是明确专业经营单位承担专业经营设施设备改造主体责任。本条例实施前已建成使用的旧住宅区，其专业经营设施设备由专业经营单位制订改造方案，报行业主管部门批准后负责组织实施。对按规定完成改造任务的，市、县（市、区）人民政府应当给予适当奖励，改造完成后进行产权移交。三是对专业经营设施设备产权移交征得业主同意作出规定。确定专业经营设施设备产权移交，应当由业主委员会组织召开业主大会会议，无法召开业主大会会议或者未成立业主大会的，由街道办事处、乡（镇）人民政府或者物业管理委员会书面征求住宅小区内全体业主的意见，须经三分之二以上的业主同意。四是规定了专业经营设施设备产权移交程序。同意进行专业经营设施设备产权移交的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当将业主大会决定、业主表决情况及相关资料报送县（市、区）人民政府或者市属开发区管委会进行审核。小区业主委员会应当与专业经营单位签订产权移交协议，无业主委员会的，由物业管理委员会、社区居委会、街道办事处、乡镇人民政府其中之一代签，并办理移交手续。
五、关于规范业主行为
业主或者物业使用人使用物业，应当遵循维护公共安全、维护公共利益、不损害他人利益的原则，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，妥善处理相邻关系，维护各方利益。征求意见稿规定了业主的十四项禁止行为。
六、关于物业服务质量与收费
鼓励、支持、引导业主委员会、开发建设单位、物业服务企业等各方主体委托第三方评估机构开展物业服务质量评估等活动。建设单位、业主大会应当采用招投标方式选聘物业服务企业，并签订物业服务合同。
七、关于物业管理职责分工
为了保障物业管理的规范、有序进行，征求意见稿具体界定了市、县（市、区）物业主管部门及相关部门的职责。确定了街道办事处、乡（镇）人民政府的职责。对建立物业管理联席会议制度、物业纠纷人民调解制度、投诉举报程序作出明确规定。
八、关于设置的法律责任
物业服务企业发生本条例规定的禁止行为的，由县级人民政府物业主管部门给予行政处罚。专业经营单位违反本条例规定拒不承担新建小区专业经营设施设备设计、建设、维修、管理责任的，违反本条例规定拒不签订产权移交协议的，由县级人民政府物业主管部门给予行政处罚，业主委员会违反本条例规定发生禁止行为的，由街道办事处、乡（镇）人民政府责令限期改正；逾期不改正的，由街道办事处、乡（镇）人民政府责令业主大会重新选举业主委员会。征求意见稿规定的法律责任，符合《中华人民共和国行政处罚法》的规定。
一、关于业主委员会的组建与运行
一是明确建设单位职责。对符合召开首次业主大会会议条件的小区，建设单位应当在达到规定条件十五日内向街道办事处、乡（镇）人民政府提供业主入住资料。二是明确街道办事处、乡（镇）人民政府的职责。负责组建业主大会，成立筹备组，承担筹备召开经费。三是简化条件。十人以上的业主联名，可以向街道办事处、乡（镇）人民政府提出召开首次业主大会的申请。四是采取临时措施。针对具备业主大会成立条件但未成立、或者成立后不能实际履行职责的情况，规定街道办事处、乡镇人民政府可以成立物业管理委员会，代行业主委员会职责，保证小区物业有机构管理。五是城中村物业管理机构作出规定。对物业管理区域内业主三分之二以上为村（居）委会的村（居）民的，经三分之二以上业主同意，可以由村（居）民会议行使业主大会职责，村（居）民委员会行使业主委员会职责。
二、关于物业服务用房及公共配套设施建设
一是县级城乡规划、建设行政主管部门在建设工程规划审批和设计审查时，应当确定物业管理区域内物业服务用房和各类配套建筑与设施设备、专业经营设施、绿化、道路、车库、车位等的配置及建设标准，并征询物业主管部门、专业经营单位的意见。二是建设单位应当严格按照城乡规划、建设行政主管部门批准的规划审批文件和设计审查文件进行建设。三是建设单位在申领商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将与物业服务企业签订的物业服务合同、业主临时管理规约、物业管理区域内的物业服务用房面积、位置及配套建筑和公共设施设备的清单等资料报物业主管部门备案。四是建设单位对物业管理区域内的物业服务用房等配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。五是建设单位应当与物业服务企业办理物业查验，并接受物业业主管部门的监督。
三、关于新建住宅小区专业经营设施建设
新建住宅小区内供水、供电、供气、供热等分户计量装置（含计量装置）或者入户端口以外的各类专业经营设施设备，由专业经营单位负责投资建设，产权归其所有，由其承担维护和管理责任。对专业经营单位作出规定，一是各类专业经营设施设备应当与主体工程同步规划设计、同步施工、同步交付使用。二是各专业经营单位应当与开发建设单位签订专业经营设施设备配套建设合同，明确建设范围及内容、容量配置及建设标准、建设期限、施工进度、竣工验收及备案、交付、配套费金额及缴纳时间、相互配合等权利义务、违约责任等内容。三是专业经营单位应当于配套建设合同签订之日起十日内报行业主管部门和房地产开发主管部门备案，纳入开发合同管理。同时规定，住宅小区内用于分户计量装置（含计量装置）或者入户端口以外的专业经营设施设备建设资金分类并入供水、供电、供气、供热等专项城市基础设施配套费，由开发建设单位向财政部门缴纳；财政部门定期拨付专业经营单位。
四、关于旧住宅区专业经营设施改造与移交
一是明确各级政府职责。市、县（市、区）人民政府应当制订老旧住宅区整治改造实施方案，明确整治改造的原则、范围、内容、目标任务、实施步骤，建立健全市级统筹、县级组织、乡级实施、财政奖补的工作机制，对整治改造工作负总责。二是明确专业经营单位承担专业经营设施设备改造主体责任。本条例实施前已建成使用的旧住宅区，其专业经营设施设备由专业经营单位制订改造方案，报行业主管部门批准后负责组织实施。对按规定完成改造任务的，市、县（市、区）人民政府应当给予适当奖励，改造完成后进行产权移交。三是对专业经营设施设备产权移交征得业主同意作出规定。确定专业经营设施设备产权移交，应当由业主委员会组织召开业主大会会议，无法召开业主大会会议或者未成立业主大会的，由街道办事处、乡（镇）人民政府或者物业管理委员会书面征求住宅小区内全体业主的意见，须经三分之二以上的业主同意。四是规定了专业经营设施设备产权移交程序。同意进行专业经营设施设备产权移交的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当将业主大会决定、业主表决情况及相关资料报送县（市、区）人民政府或者市属开发区管委会进行审核。小区业主委员会应当与专业经营单位签订产权移交协议，无业主委员会的，由物业管理委员会、社区居委会、街道办事处、乡镇人民政府其中之一代签，并办理移交手续。
五、关于规范业主行为
业主或者物业使用人使用物业，应当遵循维护公共安全、维护公共利益、不损害他人利益的原则，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，妥善处理相邻关系，维护各方利益。征求意见稿规定了业主的十四项禁止行为。
六、关于物业服务质量与收费
鼓励、支持、引导业主委员会、开发建设单位、物业服务企业等各方主体委托第三方评估机构开展物业服务质量评估等活动。建设单位、业主大会应当采用招投标方式选聘物业服务企业，并签订物业服务合同。
七、关于物业管理职责分工
为了保障物业管理的规范、有序进行，征求意见稿具体界定了市、县（市、区）物业主管部门及相关部门的职责。确定了街道办事处、乡（镇）人民政府的职责。对建立物业管理联席会议制度、物业纠纷人民调解制度、投诉举报程序作出明确规定。
八、关于设置的法律责任
物业服务企业发生本条例规定的禁止行为的，由县级人民政府物业主管部门给予行政处罚。专业经营单位违反本条例规定拒不承担新建小区专业经营设施设备设计、建设、维修、管理责任的，违反本条例规定拒不签订产权移交协议的，由县级人民政府物业主管部门给予行政处罚，业主委员会违反本条例规定发生禁止行为的，由街道办事处、乡（镇）人民政府责令限期改正；逾期不改正的，由街道办事处、乡（镇）人民政府责令业主大会重新选举业主委员会。征求意见稿规定的法律责任，符合《中华人民共和国行政处罚法》的规定。